El mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires muestra una fase de reacomodamiento: en noviembre se registraron apenas 5.250 escrituras, una caída intermensual, mientras que el stock de propiedades en venta supera los 77.000 unidades, un incremento del 15% interanual. Los precios por metro cuadrado se mantuvieron estables y el crédito hipotecario muestra tasas de entre 6% y 12%, condicionando la demanda.

Descenso de escrituras y récord de ventas en 2025

Según datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, en noviembre de 2025 se registraron poco más de 5.250 escrituras de compraventa, la primera baja del año tras varios meses de crecimiento. Este número representa una caída intermensual significativa respecto a octubre, que había sido uno de los meses más dinámicos de 2025.

En el acumulado del año, sin contar diciembre, se superaron 62.000 operaciones, cifra que sitúa a 2025 como el mejor año en dos décadas, cercano al récord de 2006?2007 (?70.000 escrituras). En comparación, 2024 cerró con alrededor de 55.000 escrituras.

Mayor oferta de propiedades en venta

El stock de inmuebles disponibles también creció: se estiman más de 77.000 departamentos usados y a estrenar en venta, un avance del 15?% respecto al año anterior. Este aumento refleja la decisión de más propietarios de incorporar sus inmuebles al mercado, impulsado por una recomposición moderada de precios y el retorno parcial del crédito hipotecario.

Variación contenida de precios

Los precios de venta en el sector usado evolucionaron de forma contenida durante 2025:

• Departamentos de cuatro ambientes: +4,6?%
• De tres ambientes: +2,48?%
• De dos ambientes: +1,62?%
• Monoambientes: +3,26?%

Los precios por metro cuadrado se estabilizaron en torno a:

• Monoambientes: US$2.186?/m²
• Dos ambientes: US$1.886?/m²
• Tres ambientes: US$1.820?/m²
• Cuatro ambientes: US$1.741?/m²

Los valores totales promedio fueron aproximadamente US$68.000 (monoambientes), US$79.500 (dos ambientes), US$112.100 (tres ambientes) y US$154.500 (cuatro ambientes).

El papel del crédito hipotecario

El retroceso de las escrituras se relaciona, según el economista Federico González Rouco (Empiria Consultores), con la finalización de operaciones iniciadas cuando las condiciones crediticias eran más favorables. Actualmente, sólo el Banco Nación ofrece tasas cercanas al 6?% para ciertos perfiles; el resto de las entidades financieras promedian tasas entre 9?% y 12?%, lo que dificulta el acceso al crédito para gran parte de la demanda.

Perspectivas para 2026

Expertos como Marta Liotto (Colegio Inmobiliario de CABA) y Germán Gómez Picasso (Reporte Inmobiliario) consideran la baja de escrituras como una pausa normal dentro de un proceso de estabilización. Se espera que los precios se mantengan firmes, con un aumento acumulado alrededor del 9?% desde mediados de 2024.

Por su parte, Miguel Ludmer (Interwin) destaca que, tras el fuerte aumento de costos de construcción en 2024 (?100?%), los precios han absorbido incrementos del 20?25?% durante 2025, creando un equilibrio entre oferta y demanda. De cara a 2026, se anticipa un escenario de continuidad con precios estables o incrementos moderados, sobre todo en los segmentos medios, siempre que se consoliden líneas de crédito más accesibles.

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