El mercado de alquileres de la Ciudad de Buenos Aires atraviesa una fuerte presión: los departamentos de 3 ambientes, más buscados por familias, son cada vez más escasos y sus valores superan el millón de pesos en la mayoría de los barrios, mientras que las expensas y los nuevos ajustes contractuales complican la oferta.

Contexto y causas del alza

Según datos de iProfesional (09/02/2026 11:40 hs), la demanda sostenida de unidades familiares y la reducción de la oferta han generado una escasez de departamentos de tres ambientes en la Ciudad de Buenos Aires. La salida de la Ley de Alquileres y los contratos bajo las nuevas normas, con ajustes más frecuentes y valores iniciales más altos, también han impulsado el corrimiento al alza.

Precio promedio y ranking de barrios

Los valores promedio se calculan sobre una superficie homogénea de 73,5 m². En enero de 2026, más de la mitad de los barrios registran precios superiores al millón de pesos mensuales. El ranking de los cinco barrios más caros es:

• Villa Urquiza: $1.257.000
• Palermo: $1.245.000
• Villa Devoto: $1.203.000
• Villa Ortúzar: $1.198.000
• Núñez: $1.195.000

Los cinco barrios más baratos dentro del mismo ranking son:

• Constitución: $808.000
• Villa Lugano: $852.000
• San Nicolás: $856.000
• Parque Patricios: $890.000
• Balvanera: $901.000

Factores estructurales

La presidenta del Colegio Inmobiliario porteño, Marta Liotto, señala que los inversores prefieren monoambientes o unidades de dos ambientes por una mejor relación inversión?renta, reduciendo así la disponibilidad de 3 ambientes para familias.

En barrios como Liniers y La Paternal aún aparecen oportunidades por debajo de los $800.000, aunque son cada vez menos frecuentes y suelen requerir negociación.

Expensas y costos adicionales

Las expensas mensuales han crecido significativamente, alcanzando un promedio de $250.000 en la Ciudad, lo que eleva el gasto total del hogar y se convierte en un filtro decisivo al elegir una propiedad.

Puerto Madero: el caso especial

En este barrio la oferta en pesos es prácticamente inexistente. Los alquileres se pactan en dólares, superando los US$1.300 mensuales para un departamento de tres ambientes, con expensas también altas, lo que lo sitúa fuera del alcance de la mayoría de las familias y evidencia una segmentación interna del mercado.

Nuevo panorama contractual

Josefina Ortale (Otero Rossi CB) explica que la modalidad más utilizada ahora es la actualización por IPC trimestral, que brinda mayor previsibilidad frente a la inflación. Recomienda prestar atención a tres ejes al firmar: índice de actualización, frecuencia de los ajustes y fecha de aplicación, además de condiciones de rescisión, intereses por mora y estado del inmueble.

El uso de inventarios detallados, planillas y registros fotográficos se ha vuelto habitual para evitar conflictos al término del contrato.