El mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires muestra señales de reactivación con alquileres que crecieron un 2,7% en enero, superando la inflación del 2%. Los monoambientes promedian los $659.331 mensuales, mientras que los tres ambientes superan el millón de pesos. Puerto Madero lidera como el barrio más caro y Lugano como el más accesible.

El mercado de alquileres acelera y supera a la inflación

El sector inmobiliario de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires comienza el año con dinamismo. Según un relevamiento realizado por el portal Zonaprop, los alquileres registraron en enero un aumento del 2,7%, ubicándose por encima de la inflación que se situó en el 2%. Esta tendencia no es aislada. En los últimos doce meses, el valor promedio de los alquileres acumuló una suba del 34,9%, también superando la inflación del 31,2% y quedando levemente por encima del ajuste por Índice de Contratos de Locación (ICL) que fue del 34,8%.

Precios de alquileres según tipo de unidad

El informe de Zonaprop detalla los valores promedio mensuales según la cantidad de ambientes:

Tipo de unidad	Precio mensual
Monoambiente	$659.331
Dos ambientes	$763.818
Tres ambientes	$1.026.674

Los departamentos de dos ambientes se consolidan como los más demandados, seguidos por los tres ambientes, monoambientes y finalmente los cuatro ambientes. Esta preferencia responde a una estrategia defensiva: unidades flexibles con rápida liquidez y bajo riesgo.

El ranking de barrios: los más caros y los más accesibles

Puerto Madero se mantiene como el barrio más caro para alquilar en CABA, con un precio mensual promedio de $1.240.723. En el podio lo acompañan:

• Palermo: $858.364 mensuales
• Núñez: $845.352 mensuales

Por otro lado, los barrios más económicos para alquilar son:

• Lugano: $652.670 mensuales
• Parque Avellaneda: $658.382 mensuales
• Floresta: $661.138 mensuales

¿Por qué suben los alquileres?

Ignacio Mel, director de Mel Inmobiliario, explica que el stock en alquiler comenzó a regularizarse. Durante 2024 y 2025, la oferta había sido inusualmente alta debido a las restricciones de la ley anterior. Esta mayor competencia había mantenido los precios relativamente bajos. Ahora, al reducirse la oferta, los precios se recomponen. Las zonas más demandadas se concentran en el corredor norte: Palermo, Barrio Norte, Belgrano y Núñez, principalmente por su accesibilidad a medios de transporte y conexión con el centro y Zona Norte.

El mercado de departamentos usados también muestra señales positivas

Durante 2025 se registraron cerca de 70.000 escrituras en CABA, confirmando que el mercado dejó atrás la parálisis. La mayoría de las operaciones se concentró en viviendas usadas, impulsadas por precios contenidos, mayor oferta y un comprador más informado. Según Reporte Inmobiliario, los valores por metro cuadrado convergieron hacia un nivel de equilibrio:

• Monoambientes: u$s2.178 por m²
• Dos ambientes: u$s1.905 por m²
• Tres ambientes: u$s1.832 por m²

Los valores de los departamentos usados subieron apenas un 7% interanual durante 2025, una variación moderada que refleja más movimiento que presión real sobre los precios.

El crédito hipotecario: un factor clave

El regreso parcial del crédito hipotecario explicó buena parte del repunte de la actividad. Según datos de REMAX, las operaciones con financiamiento pasaron del 1,9% a comienzos de 2025 a cerca del 4% en octubre, con más de 500 escrituras con hipoteca en apenas dos meses. Sebastián Sosa, presidente de REMAX Argentina y Uruguay, destaca el efecto multiplicador: "Por cada operación cerrada se generan entre dos y tres más, porque quien compra habilita a otro a volver al mercado". Sin embargo, desde septiembre los bancos endurecieron condiciones y el mercado se desaceleró. La incertidumbre hizo que los créditos se retiraran parcialmente.

¿Qué conviene comprar hoy?

Para Matías Chirom, CEO de Baigun Realty, los departamentos bien ubicados con variedad de amenities son la mejor opción cuando se busca rentabilidad sostenida. Los monoambientes y dos ambientes son ideales para renta temporaria o alquiler tradicional, generando mejores rendimientos por m². Los tres y cuatro ambientes de pozo son buscados por quienes buscan ampliar su espacio y pasar de departamentos antiguos a unidades nuevas con amenities.

Perspectivas para 2026

El mercado inmobiliario muestra señales de estabilización con precios contenidos. Las propiedades en Argentina siguen baratas en términos históricos. Si el crédito vuelve de forma sostenida, el valor del metro cuadrado podría reaccionar al alza. Mientras tanto, el mercado se mantendrá activo pero con valores moderados. Fuentes: Clarín | iProfesional