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21/02/2026 00:08 • Economia
En el corredor norte del Gran Buenos Aires, específicamente entre Pilar y Escobar, el mercado de lotes en barrios privados presenta un escenario contradictorio. Por un lado, existen urbanizaciones consolidadas con terrenos desde u$s50.000 que mantienen su atractivo. Por otro, proliferan ofertas de "remate" desde u$s28.000 en desarrollos con infraestructura básica y sin amenities, que tientan a una demanda más joven y cauta.
Esta situación surge en un contexto donde el costo de construcción premium supera los u$s1.700 por m², lo que ha enfriado la intención de construir desde cero y ha reorientado a muchos compradores hacia la vivienda usada con crédito hipotecario.
Dentro del partido de Escobar, los barrios que marcan la pauta por encima de los u$s50.000 son:
En estos emprendimientos, los valores parten de u$s60.000 y pueden escalar hasta u$s300.000-u$s350.000 según ubicación interna, etapa y condición frente al agua. La demanda se apoya en infraestructura completa —cloacas, gas, agua, fibra óptica—, seguridad 24 horas, amenities con uso efectivo y acceso directo desde Panamericana km 44.
En Pilar, la oferta es más diversa:
1. Estado dominial: No todos los lotes están listos para escriturar. Muchos operan bajo fideicomiso.
2. Topografía: Un terreno que parece plano puede tener rellenos que encarezcan las fundaciones. Visitar en días de lluvia es clave.
3. Expensas e impuestos: ARBA, tasas municipales y mantenimiento de amenities definen el costo mensual.
4. Reglamento interno: Revisar restricciones de construcción, metros máximos y retiros.
El mercado cambió radicalmente desde el auge post-pandemia. Varios factores explican esta situación:
Mayor oferta en reventa
Genera competencia y presión sobre precios.
Costos de construcción elevados
Favorece compra de usada con crédito hipotecario.
Retorno a presencialidad
Reintrodujo la variable tiempo de viaje por Panamericana.
En Escobar, desarrolladores con espalda financiera activaron estrategias comerciales. En sectores como Nativas (Puertos), aparecieron lotes listos para construir sin anticipo y con financiación hasta 60 cuotas. Este esquema reactivó consultas y amplió el universo comprador.
En Pilar, los valores desde u$s28.000 en barrios sin amenities de alta gama constituyen una puerta de entrada para primera vivienda o inversión a mediano plazo. La clave está en evaluar accesibilidad y proyección de infraestructura.
Tip de experto: "Conviene comprar el mejor terreno que el presupuesto permita; la casa admite mejoras con el tiempo, la ubicación y la categoría del barrio no", resume Haydée Burgueño, titular de inmobiliaria homónima.
| Barrio/Zona | Precio desde | Superficie | Características |
|---|---|---|---|
| Pilar del Este | u$s28.000 | 600 m² | Sin amenities, expensas bajas |
| Pilar Chico | u$s80.000 | 800 m² | Acceso directo a Panamericana, amenities |
| Puertos del Lago (Escobar) | u$s60.000 - u$s350.000 | Variable | Infraestructura completa, frente al agua |
| El Cantón / San Matías | u$s50.000+ | Variable | Consolidados, seguridad 24hs |
El mercado de lotes en barrios cerrados transita un momento de reacomodamiento. La sobreoferta genera oportunidades para compradores con liquidez, pero exige análisis riguroso. La regla de oro del real estate se mantiene vigente: la ubicación y la calidad del barrio son los factores que mejor preservan el valor a largo plazo.
Fuentes: Gonzalo González Albarracín (López Feybli & Cía Propiedades), Ariel José Córdoba (Córdoba Propiedades), Haydée Burgueño (Grupo Inmobiliario Norte). Nota original: iProfesional
