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26/02/2026 09:14 • Economia
El mercado inmobiliario argentino protagonizó en 2025 una escena digna de dos finales contradictorias. Mientras el sector residencial alcanzó máximos históricos de escrituras, impulsado por el regreso del crédito hipotecario UVA, la construcción quedó completamente a contramano del ciclo de recuperación.
El dato es contundente: en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires se firmaron 69.461 escrituras durante 2025, un 26,8% más que las 54.770 operaciones registradas en 2024, según datos del Colegio de Escribanos porteño. Este número convirtió al año en el quinto mejor período en 27 años.
Del total de escrituras, casi 14.000 fueron con hipoteca, representando cerca del 20% del total. Esto significa un crecimiento del 180% respecto a 2024 y el ratio hipotecas/escrituras superó el 15%, duplicando el promedio de los últimos cinco años y alcanzando su mayor nivel desde 2018.
Según un relevamiento de Empiria basado en datos del Banco Central, el Banco Nación concentró el 76% de los créditos hipotecarios otorgados en octubre de 2025, mostrando una concentración sin precedentes en el mercado.
Un año antes, en octubre de 2024, la distribución era mucho más equilibrada: BNA lideraba con el 23%, seguido por Galicia con el mismo porcentaje, Macro (9%), Ciudad (8%), Santander (7%) y BBVA (4%).
| Banco | Participación Oct 2024 | Participación Oct 2025 |
|---|---|---|
| Banco Nación | 23% | 76% |
| BBVA | 4% | 4% |
| Santander | 7% | 4% |
| Banco Ciudad | 8% | 3% |
| Macro | 9% | 2% |
| Otros | 49% | 11% |
Las tasas muestran una brecha significativa entre la banca pública y privada:
Condiciones destacadas:
Mientras las ventas marcan récords, la construcción atraviesa su peor momento. Entre fines de 2023 y el tercer trimestre de 2025, mientras el PBI nacional acumuló una mejora de casi el 2%, la construcción sufrió una contracción del 11%, siendo la rama más golpeada de la economía.
Según el informe de BBVA Research, en CABA los tres segmentos de propiedades (pozo, a estrenar y usados) mostraron subas interanuales entre 5% y 11% durante 2025, una recomposición gradual pero insuficiente para reactivar la obra nueva.
El mercado está liquidando stock existente sin reponerlo al mismo ritmo. Se venden departamentos que ya estaban construidos o en etapas avanzadas, pero no se lanzan proyectos nuevos en proporción equivalente. El informe de BBVA identifica tres razones centrales:
Durante años, construir era sensiblemente más barato que comprar una unidad terminada. Esa brecha generó lo que en economía se conoce como la Q de Tobin: cuando el costo de reposición es menor al valor de mercado, conviene invertir. Ese ratio cayó alrededor del 30% en el mercado informal. Ya no es un negocio obvio volcar dólares al pozo.
El Índice de Costo de la Construcción (ICC) volvió a crecer por encima del valor de venta del metro cuadrado. El desarrollador enfrenta una ecuación incómoda: cada metro cuesta más producirlo, pero el mercado no convalida subas ilimitadas en el precio final sin resentir la demanda.
La retracción de la obra pública fue histórica y el sector privado aún no logra compensarla. En economías como la argentina, la construcción pública funciona como estabilizador. Sin ese colchón, la actividad queda más expuesta a la volatilidad.
Manuel Valdés, Director Comercial de Criba, advierte que hay un factor que nadie quiere nombrar: "Sin una reforma impositiva profunda que complemente la laboral, será difícil recuperar dinamismo, especialmente en los proyectos de clase media, que son los que más sufren el peso de los impuestos acumulativos".
Para Damián Tabakman, presidente de la CEDU, el escenario actual requiere una lectura mucho más sofisticada: "Antes, a los que entraban sin conocer les iba bien porque los números estaban holgados. Eso hoy ya no está. Van a ganar los desarrolladores con mejor lectura del mercado, los que logren encontrar un producto distinto, con estrategias disruptivas y opciones de financiamiento".
El informe de BBVA Research sugiere que la "construcción invisible" podría empezar a verse en 2026 si se cumplen dos condiciones:
Actualmente, el crédito hipotecario representa solo el 0,5% del PBI, muy por debajo de su potencial. "El sistema financiero argentino tiene la capacidad y el desafío de expandir su alcance para canalizar ahorro hacia vivienda y acompañar un desarrollo inmobiliario más inclusivo y sostenible", sostiene el análisis.
Los permisos de edificación y los despachos de materiales continúan por debajo de los niveles previos a la pandemia, aunque en 2025 se observó una leve recuperación de la superficie autorizada y un aumento en la escala promedio de los proyectos. En otras palabras: menos permisos, pero más grandes.
? En resumen: El mercado inmobiliario muestra señales mixtas: las ventas se reactivaron gracias al crédito hipotecario UVA, pero la construcción no acompaña el ritmo. El desafío para 2026 será sostener el impulso de la demanda sin perder accesibilidad, mientras se espera que la obra privada y la reducción de costos reactiven el sector productivo.
