07/03/2026 12:27 - Actualidad
La ciudad de Buenos Aires no tendrá un desarrollo inmobiliario equilibrado durante 2026. Según un análisis de la plataforma Terres que estudió más de 5500 terrenos porteños, aproximadamente el 70% de los lanzamientos de obra, metros cuadrados a construir y operaciones de compraventa de terrenos se concentrarán en apenas nueve barrios.
"No es una distribución equitativa ni casual", explicó Federico Akerman, director de Terres. "Estos barrios combinan tres factores críticos: normativa que permite densificación, infraestructura que sostiene crecimiento y demanda validada que justifica nuevos proyectos. Donde esos tres elementos coinciden, el mercado se activa".
70%
de la actividad constructiva
El relevamiento proyecta una ciudad fragmentada en cuatro grandes áreas:
| Zona | Barrios | % Actividad | Características |
|---|---|---|---|
| Corredor Norte Ampliado | Núñez, Saavedra, Villa Urquiza, Colegiales, Belgrano | 40-45% | Infraestructura ejecutada, demanda sostenida, tejido que admite densificación |
| Áreas Consolidadas | Palermo, Villa Crespo, Caballito, Almagro | 30-35% | Mercados probados, precios de venta que validan proyectos |
| Integración Gradual | Agronomía, Paternal, Villa Ortúzar, Chacarita | 15-20% | Desborde de zonas dinámicas, valores de suelo competitivos |
| Potencial No Activado | Parque Patricios, Nueva Pompeya, Boedo, San Telmo, Constitución, Flores, Villa Soldati | 10-15% | Capacidad normativa limitada, precios de venta no absorben costos |
Para que un proyecto inmobiliario sea viable, el valor de venta del metro cuadrado terminado debe superar la suma del precio del terreno, el costo de obra y el margen del desarrollador. En los barrios que concentran la actividad, esa cuenta cierra. En el resto de la Ciudad, alguna variable queda descalzada.
En el sur de la ciudad, el problema central son los valores de venta. En zonas sin infraestructura reciente, la demanda es débil. Y en áreas tradicionales como partes de Recoleta o Retiro, los precios del suelo resultan tan elevados que erosionan la rentabilidad.
"En 2017-2019, el boom del crédito hipotecario permitió que más barrios participaran del crecimiento. Hoy, sin ese motor externo, el mercado es mucho más selectivo", sintetizó Akerman.
El 1° de enero de 2019 entró en vigencia el nuevo Código de Edificación, que marcó un punto de inflexión en el desarrollo urbano porteño. Desde entonces, se otorgaron un total de 6022 permisos de obra nueva en la Ciudad.
El análisis de permisos revela una reconfiguración del territorio porteño. Un permiso otorgado marca el punto de partida de lo que efectivamente se construirá.
Más allá de los clásicos de la zona norte, hubo barrios que captaron la atención del mercado:
"Villa Urquiza, Devoto y Saavedra dejaron de ser alternativas periféricas para convertirse en protagonistas del boom constructivo. Funcionan como una prolongación natural de la zona norte tradicional" - Federico Akerman, director de Terres.
Para el corriente año, el consenso es que no habrá grandes sorpresas. Sin embargo, existen factores que podrían modificar el panorama en el mediano plazo:
Pero nada de eso parece inminente. Si hay cambios de fondo, el mercado los empezará a ver más allá del 2026.
Fuente: La Nación - Análisis de plataforma Terres sobre más de 5500 terrenos porteños. Instituto de Estadística y Censos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
Alfredo S. Quiroga
Conspiraciones