布宜诺斯艾利斯市的房地产市场展现出充满机遇的稳定态势。挂牌价达每平方米2471美元，而二手房实际成交价为2112美元。在4.8%的议价空间下，房地产在房贷低迷的背景下继续作为理想的保值手段。

阿根廷首都布宜诺斯艾利斯自治市（CABA）的房地产市场正经历一个明显的稳定与重组期。交易保持积极趋势，但价格尚未全面反弹，这为有自有资金的投资者和买家创造了理想的场景。

挂牌价 vs 成交价：真实的每平米价格

根据阿根廷《国家报》和房地产门户网站Zonaprop的报告，2026年7月的平均挂牌价为每平方米2471美元，同比增长1.3%。

然而，根据阿根廷REMAX、CEMA大学和Reporte Inmobiliario联合编制的“真实M²指数”，实际成交价——即交易中实际达成的价格——为每平方米2112美元，相比2025年7月的2131美元小幅下降了0.9%。

议价空间

对买家而言，好消息是仍有议价空间。2026年7月，报价与最终成交价之间的差异为-4.81%，较6月份的-5.11%略有改善。

这一稳定的差距表明，尽管卖家维持一定的心理预期，市场认可略低的价格，这有利于有现金流动性、能够全款完成交易（阿根廷称为“contado”）的买家。

不同房型价格与收益率

LCG咨询公司发布的被《纪事报》引用的报告指出，单间公寓是出租收益率最高的房型，年化收益率达到5%，而两室和三室公寓的收益率在4.1%至4.5%之间。

房型 实际成交价 (每平米) 挂牌总价 (约)
单间 (40 平米) US$ 2.302 US$ 108.377
两室 (50 平米) US$ 2.126 US$ 131.034
三室 (70 平米) US$ 2.054 US$ 179.809

房价上涨的社区（公寓）

  • 萨阿韦德拉 (Saavedra) +8,53% (US$2.894/m²)
  • 阿韦利亚内达公园 (Parque Avellaneda) +7,61% (US$1.683/m²)
  • 农学区 (Agronomía) +6,47% (US$2.242/m²)
  • 皇家别墅区 (Villa Real) +6,44% (US$2.003/m²)

房价下跌的社区（公寓）

  • 宪法区 (Constitución) -6,61% (US$1.832/m²)
  • 圣尼古拉斯 (San Nicolás) -5,34% (US$1.791/m²)
  • 米特雷将军镇 (Villa Gral. Mitre) -2,68% (US$1.956/m²)
  • 卢加诺 (Lugano) -1,65% (US$1.053/m²)

建筑成本与“避风港”效应

根据《金融领域报》的详细报道，以美元计算的建筑成本自2023年10月大选以来累计上涨了131%。这产生了一种价格差，新房价格比二手房高出多达30%。

此外还有“避风港”效应：在缺乏房贷的背景下——目前房贷仅占房产交易公证的13%——房地产（阿根廷俗称“砖头”，即ladrillo）发挥着保值储备的功能。许多新房被买入是为了囤积保值，而非居住。