El mercado inmobiliario porteño muestra una dinámica diferenciada: mientras los monoambientes lideran los aumentos por la demanda estacional, las unidades familiares alcanzan valores históricos debido a un stock reducido. Según datos oficiales, los alquileres convergen con la inflación tras años de subas exacerbadas.
El panorama actual del mercado de alquileres en Buenos Aires
El mercado de alquileres en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) atravesó un cambio de paradigma durante los últimos meses. Según un informe del Instituto de Estadística y Censos porteño (IDECBA), durante el último trimestre de 2025 los precios de los departamentos usados aumentaron en promedio
33,3%, ubicándose levemente por encima del Índice de Precios al Consumidor de la Ciudad de Buenos Aires (IPCBA), que marcó un
32,6% en el mismo período.
Esta convergencia entre alquileres e inflación representa un cambio significativo respecto de lo ocurrido entre 2020 y 2024, cuando los valores inmobiliarios crecieron muy por encima del IPC. A partir del segundo trimestre de 2024, esta tendencia comenzó a revertirse, dando lugar a un escenario más predecible para inquilinos e inversores.
Cuánto cuesta alquilar según el tipo de unidad
Los datos del IDECBA revelan que las valuaciones promedio de los departamentos usados alcanzaron los siguientes valores durante el último trimestre de 2025:
| Tipo de unidad | Precio mensual promedio | Variación trimestral |
|---|
| Monoambientes | $484.985 | +34,1% |
| Dos ambientes | $658.196 | +33,6% |
| Tres ambientes | $1.008.258 | +32,4% |
Por su parte, el Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO) elaboró un relevamiento correspondiente a enero de 2026 que muestra una aceleración en los monoambientes: el precio mediano de oferta alcanzó los
$550.000, con una suba del
10% mensual y un incremento interanual del
37,5%. En tanto, los departamentos de dos ambientes se ubicaron en
$650.000 y los de tres ambientes en
$900.000, sin variación respecto de diciembre.
¿Por qué suben más los monoambientes?
La economista María Celina Calore, del CESO, explicó que
"cada mes presenta dinámicas propias y los distintos segmentos no se mueven de manera sincronizada. La presión de la demanda resulta clave para entender estas diferencias".
Enero repite un patrón estacional: mayor presión sobre las unidades chicas, preferidas por estudiantes del interior y del exterior que definen su mudanza a comienzos del ciclo lectivo, así como por personas que planifican iniciar el año en la Ciudad.
El problema de los tres ambientes: escasez de oferta
El segmento de tres ambientes, el más demandado por familias con uno o dos hijos, presenta una problemática estructural. Según datos de Zonaprop correspondientes a enero de 2026, los precios promedio de estas unidades —calculados sobre una superficie homogénea de 73,5 m²— superan el millón de pesos mensuales en numerosos barrios.
Marta Liotto, presidenta del Colegio Inmobiliario porteño, vinculó este escenario con una cuestión de oferta:
"El departamento de tres ambientes no es el producto preferido por los inversores, que suelen optar por monoambientes o dos ambientes por su mejor relación entre inversión inicial y renta mensual".
Esta lógica deja a las familias compitiendo por un stock reducido, lo que presiona los valores al alza.
Ranking de barrios: dónde son más caros los alquileres
El informe del IDECBA detalla la distribución geográfica de los valores promedio:
Monoambientes más caros:
- Núñez: $542.348
- Belgrano: $526.349
- Villa Crespo: $525.789
Dos ambientes más caros:
- Núñez: $757.091
- Palermo: $721.773
Tres ambientes más caros:
- Villa Urquiza: $1.165.389
- Núñez: $1.140.496
En el extremo opuesto, barrios como Constitución, La Boca y Montserrat concentran las opciones más accesibles. Liotto señaló que en zonas como Liniers y La Paternal todavía aparecen oportunidades en el rango de
$650.000 a $700.000.
El peso de las expensas en la decisión
Un factor que incide cada vez más en la decisión de alquilar es el costo de las expensas. Según el CESO, las expensas representaron en promedio el
23,2% del precio de oferta, con un valor cercano a los
$250.000 mensuales.
Liotto advirtió que este gasto se convirtió en uno de los primeros puntos que evalúan las familias, incluso por encima del valor del alquiler. Desde el sector recomiendan pedir las liquidaciones de los últimos meses para verificar si el nivel de expensas guarda relación con las características del departamento.
El mercado de compraventa: estabilidad y previsión
Paralelamente, el mercado de departamentos usados en compraventa consolidó un escenario de mayor actividad. Según datos de Reporte Inmobiliario citados por iProfesional, los valores por metro cuadrado convergieron desde mediados de 2025 hacia un nivel de equilibrio:
- Monoambientes: u$s2.178 por m²
- Dos ambientes: u$s1.905 por m²
- Tres ambiones: u$s1.832 por m²
Durante 2025, los valores de los departamentos usados subieron apenas
7% interanual, muy por debajo de las proyecciones iniciales. El metro cuadrado promedio en CABA pasó de u$s2.029 a u$s2.178, una suba moderada que refleja más movimiento que presión alcista.
Sebastián Sosa, presidente de REMAX Argentina y Uruguay, destacó que
"las propiedades en Argentina siguen baratas en términos históricos. Si el crédito vuelve de forma sostenida, el valor del metro cuadrado va a reaccionar".
La oferta de alquileres en pesos y dólares
El informe del IDECBA señaló que las publicaciones de alquiler en pesos registraron una leve baja trimestral del
1,3%, aunque mostraron un incremento interanual del
12,3%. La cantidad de avisos publicados entre octubre y diciembre de 2025 duplicó el promedio trimestral del período 2017-2019 y fue casi seis veces superior al de 2023.
En cuanto a la composición de la oferta, tres cuartas partes de los avisos correspondieron a viviendas de uno y dos ambientes, mientras que los departamentos de cuatro y cinco ambientes representaron apenas el
5% del total.
El CESO precisó que el
30% de las publicaciones se realizó en dólares, y que las unidades ofrecidas en moneda local explicaron tres de cada cuatro avisos, aunque se trató del porcentaje más bajo de los últimos cinco trimestres.
Qué tener en cuenta al firmar un contrato
Con reglas más flexibles tras la derogación de la Ley de Alquileres, el contrato volvió a ocupar un rol central. Los especialistas recomiendan dejar todo por escrito para reducir conflictos futuros:
- Penalidades por mora y desde cuándo aplican
- Obligación de presentar comprobantes de expensas, servicios y tasas
- Condiciones para visitas del propietario
- Cláusulas sobre mascotas y ruidos molestos
Josefina Ortale, gerente de alquileres de Otero Rossi CB, advirtió que el depósito debe devolverse siempre y no puede imputarse a alquileres ni indemnizaciones. El inquilino debe entregar la propiedad en buenas condiciones, sin deudas y con los servicios dados de baja.
Perspectivas para 2026
Los analistas coinciden en que, si no aparece una lluvia de inversiones o un regreso sostenido del crédito hipotecario, los valores tenderán a moverse al alza dentro de márgenes acotados y sin saltos bruscos.
Sosa concluyó:
"El mercado seguirá activo y con buen volumen de operaciones, aunque con precios contenidos: la demanda valida compras, pero todavía no convalida aumentos más agresivos".
Fuentes consultadas:
Imago Noticias