El mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires muestra señales de estabilización tras años de incertidumbre. Con costos que superan los US$1300 por m2 en obras estándar y llegan a US$1600 en desarrollos premium, los desarrolladores analizan qué proyectos lanzar y dónde. El crédito hipotecario aparece como la clave para reactivar el sector.

El escenario actual del mercado de la construcción en CABA

El mercado de la construcción residencial en la Ciudad de Buenos Aires atraviesa una etapa de transición. Tras años de desajustes entre costos de producción y valores de venta, el sector opera hoy con mayor previsibilidad, aunque los números en dólares siguen siendo exigentes. Actualmente, el costo de una obra estándar en CABA supera los US$1300 por metro cuadrado, mientras que los desarrollos premium se ubican en torno a los US$1600 por m2. Si bien se trata de valores elevados en términos históricos, el mercado comienza a mostrar señales de estabilización luego de un período de fuertes subas.

La palabra de los expertos: estabilización y cautela

Carlos Spina, presidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV), explicó que el sector empieza a percibir un cambio de tendencia. Señaló que no espera nuevas subas de costos en dólares y que el escenario apunta a una etapa de estabilización, con la posibilidad de alguna baja leve. Sin embargo, advirtió que el principal problema sigue siendo el desajuste entre costos elevados y precios de venta contenidos, sobre todo en los segmentos medios. Según Spina, hoy los proyectos que logran avanzar se concentran en el segmento medio alto y alto, donde existe mayor margen para absorber los costos actuales.

¿Qué falta para reactivar el mercado?

En ese marco, el crédito hipotecario aparece como el factor decisivo para destrabar el mercado. Spina remarcó que no alcanza con que el financiamiento llegue solo al usado: también debe canalizarse hacia la obra nueva y los proyectos en pozo. La posibilidad de que el crédito hipotecario financie desarrollos desde etapas tempranas permitiría mejorar la ecuación económica y acelerar nuevos lanzamientos. A su vez, señaló que será clave que los bancos puedan securitizar carteras hipotecarias para darle mayor profundidad al sistema.

Valores de obra y expectativas

Sebastián Orlandi, CEO de FLAMMA, coincidió en que el nivel actual de costos obliga a ser extremadamente selectivos. Explicó que el valor del metro cúbico de hormigón es similar en toda la Ciudad, por lo que hoy la localización resulta clave: los barrios de clase media alta y alta son los que permiten convalidar esos números. Para Orlandi, el escenario hacia adelante no muestra margen para nuevas subas de costos, aunque tampoco una baja abrupta. Su expectativa es una corrección gradual desde niveles que hoy rondan los US$1600, cuando el promedio histórico se movía entre US$1000 y US$1200.

Tipo de obra	Costo aproximado (USD/m2)
Obra estándar	Desde US$1300
Desarrollos premium	Alrededor de US$1600
Promedio histórico	US$1000 a US$1200

Los barrios más buscados

La demanda también muestra cambios. Según Orlandi, el eje de búsqueda se desplazó hacia barrios como Belgrano, Núñez, Saavedra y Devoto, donde se combinan servicios, espacios verdes y vida de cercanía. En el pozo, la ventaja sigue siendo la posibilidad de elegir ubicación y tipología. Juan Manuel Tapiola, CEO de Spazios, remarcó que el comprador es hoy más selectivo. Busca productos funcionales, bien ubicados y con expensas razonables. En ese marco, crece la demanda de unidades de uno y dos ambientes, tanto para vivienda como para resguardo de valor.

Precios de venta por debajo de niveles razonables

Martín Piantoni, CEO de Alton Desarrollos, sostuvo que, medidos en dólares, los costos dejaron de subir e incluso mostraron una leve baja, aunque recordó que el ajuste previo fue muy fuerte. Afirmó que hoy los precios de venta todavía se ubican entre un 25% y un 40% por debajo de niveles razonables, lo que limita nuevos lanzamientos. Diego Rybka, director comercial de Grupo Uno en Uno, señaló que el mercado de obra nueva transita una etapa de mayor previsibilidad. Indicó que no se esperan sobresaltos en costos en el corto plazo y que el escenario actual permite planificar mejor cuotas, plazos y ritmos de obra.

El crédito hipotecario, la variable clave

Todos los consultados coincidieron en que el gran motor para reactivar la construcción en CABA sigue siendo el crédito hipotecario. Su llegada sostenida, no solo al comprador final sino también al pozo, será la variable clave para definir si el mercado pasa de la cautela a una nueva etapa de crecimiento. Más de 40.000 viviendas siguen en ejecución en la Ciudad, lo que demuestra que el sector mantiene actividad a pesar de los desafíos. La expectativa ahora está puesta en cómo evolucionan las condiciones financieras en los próximos meses.

Fuente: TN - 18 de febrero de 2026