El mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires (CABA) atraviesa un período de marcada estabilidad y reacomodamiento. Las operaciones mantienen una tendencia positiva, pero los precios aún no logran despegar de manera generalizada, generando un escenario ideal para inversores y compradores que buscan oportunidades con capital propio.
Publicación vs. Cierre: La Realidad del m²
Según un informe de La Nación y Zonaprop, el precio de publicación promedio en julio de 2026 fue de US$2.471 por m², con un incremento interanual del 1,3%.
Sin embargo, el precio real de cierre —es decir, el valor efectivamente pactado en las operaciones— fue de US$2.112 por m², según el Índice M² Real elaborado por REMAX Argentina, la Universidad del CEMA y Reporte Inmobiliario. Esto representa una leve caída del 0,9% frente a los US$2.131 de julio de 2025.
Margen de Negociación
Para los compradores, la buena noticia es que aún existe margen para negociar. Durante julio de 2026, la diferencia entre el precio de oferta y el valor final acordado fue del -4,81%, una leve mejora respecto al -5,11% de junio.
Esta brecha estable indica que, aunque los vendedores mantienen ciertas pretensiones, el mercado convalida valores ligeramente inferiores, favoreciendo a quienes tienen liquidez para cerrar operaciones al contado.
Valores por Tipología y Rendimiento
El informe de LCG, citado por El Cronista, destaca que los monoambientes son las unidades más rentables para alquilar, con un rendimiento anual del 5%, mientras que los de 2 y 3 ambientes oscilan entre el 4,1% y 4,5%.
| Tipología | Precio Cierre Real (m²) | Precio Publicación (Total aprox.) |
|---|---|---|
| 1 Ambiente (40 m²) | US$ 2.302 | US$ 108.377 |
| 2 Ambientes (50 m²) | US$ 2.126 | US$ 131.034 |
| 3 Ambientes (70 m²) | US$ 2.054 | US$ 179.809 |
Barrios que Subieron (Departamentos)
- Saavedra +8,53% (US$2.894/m²)
- Parque Avellaneda +7,61% (US$1.683/m²)
- Agronomía +6,47% (US$2.242/m²)
- Villa Real +6,44% (US$2.003/m²)
Barrios que Bajaron (Departamentos)
- Constitución -6,61% (US$1.832/m²)
- San Nicolás -5,34% (US$1.791/m²)
- Villa Gral. Mitre -2,68% (US$1.956/m²)
- Lugano -1,65% (US$1.053/m²)
El Costo de Construcción y el Efecto Refugio
Los costos de construcción en dólares acumulan una suba del 131% desde las elecciones de octubre de 2023, según detalla Ámbito. Esto ha generado una brecha donde las unidades a estrenar resultan hasta un 30% más caras que las usadas.
A esto se suma el efecto refugio: ante la falta de crédito hipotecario —que hoy representa solo el 13% de las escrituras— el ladrillo funciona como reserva de valor. Muchas unidades nuevas se compran para atesorar, no para habitar.
Perspectivas Positivas para el Sector
Aunque los precios actuales se mantienen 11,7% por debajo del máximo histórico de marzo de 2019 (US$2.800/m²), los especialistas coinciden en que la recuperación de operaciones es un indicador saludable. El mercado se encuentra segmentado y ordenado, ofreciendo oportunidades claras para la inversión en zonas de alto potencial urbanístico, especialmente en el corredor norte y sectores de la zona sur.