A Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA), a capital vibrante da Argentina, atravessa um período de forte estabilização no seu mercado imobiliário. As operações mantêm uma tendência positiva, mas os preços ainda não descolaram de forma generalizada, criando um cenário ideal para investidores e compradores que buscam oportunidades com capital próprio. Lembre-se de que, na Argentina, as transações são tradicionalmente realizadas em dólares americanos (US$) devido ao histórico de inflação local.
Anúncio vs. Fechamento: A Realidade do m²
De acordo com um relatório do jornal La Nación e do portal Zonaprop, o preço médio de anúncio em julho de 2026 foi de US$ 2.471 por m², com um aumento interanual de 1,3%.
No entanto, o preço real de fechamento — o valor efetivamente pactuado nas negociações — foi de US$ 2.112 por m², segundo o Índice M² Real elaborado pela REMAX Argentina, a Universidade do CEMA e o Reporte Inmobiliario. Isso representa uma leve queda de 0,9% em comparação aos US$ 2.131 de julho de 2025.
Margem de Negociação
Para os compradores estrangeiros, a boa notícia é que ainda existe ampla margem para negociar. Durante julho de 2026, a diferença entre o preço de oferta e o valor final acordado foi de -4,81%, uma leve melhoria em relação aos -5,11% de junho.
Essa diferença estável indica que, embora os vendedores mantenham certas pretensões, o mercado valida valores ligeiramente inferiores, favorecendo quem tem liquidez para fechar negócios à vista.
Valores por Tipologia e Rendimento
O relatório da consultoria LCG, citado pelo jornal El Cronista, destaca que os estúdios (conhecidos localmente como 'monoambientes') são as unidades mais rentáveis para alugar, com um rendimento anual de 5%, enquanto os de 2 e 3 cômodos (ambientes) oscilam entre 4,1% e 4,5%.
| Tipologia | Preço Fechamento Real (m²) | Preço Anúncio (Total aprox.) |
|---|---|---|
| 1 Cômodo/Estúdio (40 m²) | US$ 2.302 | US$ 108.377 |
| 2 Cômodos (50 m²) | US$ 2.126 | US$ 131.034 |
| 3 Cômodos (70 m²) | US$ 2.054 | US$ 179.809 |
Bairros que Subiram (Apartamentos)
- Saavedra +8,53% (US$ 2.894/m²)
- Parque Avellaneda +7,61% (US$ 1.683/m²)
- Agronomía +6,47% (US$ 2.242/m²)
- Villa Real +6,44% (US$ 2.003/m²)
Bairros que Baixaram (Apartamentos)
- Constitución -6,61% (US$ 1.832/m²)
- San Nicolás -5,34% (US$ 1.791/m²)
- Villa Gral. Mitre -2,68% (US$ 1.956/m²)
- Lugano -1,65% (US$ 1.053/m²)
O Custo de Construção e o Efeito Refúgio
Os custos de construção em dólares acumulam um aumento de 131% desde as eleições de outubro de 2023, segundo o jornal Ámbito. Isso gerou uma diferença onde as unidades zero quilômetro (novas) chegam a ser 30% mais caras que as usadas.
A isso se soma o efeito refúgio: diante da falta de crédito hipotecário —que hoje representa apenas 13% das escrituras— o tijolo (imóvel) funciona como reserva de valor. Muitas unidades novas são compradas para entesouramento, não para habitar.
Perspectivas Positivas para o Setor
Embora os preços atuais permaneçam 11,7% abaixo do máximo histórico de março de 2019 (US$ 2.800/m²), os especialistas concordam que a recuperação das operações é um indicador saudável. O mercado está segmentado e ordenado, oferecendo oportunidades claras para investimento em zonas de alto potencial urbanístico, especialmente no corredor norte e em áreas da zona sul da cidade.
Fontes e Referências
Os dados foram extraídos de relatórios das seguintes fontes locais argentinas:
- La Nación e Zonaprop
- El Cronista e LCG
- Ámbito
- Índice M² Real (REMAX Argentina, Universidad del CEMA e Reporte Inmobiliario)