Le marché immobilier de la Ville autonome de Buenos Aires (CABA), la capitale de l'Argentine, traverse une période de stabilité marquée et de réajustement. Les opérations maintiennent une tendance positive, mais les prix ne décollent pas encore de manière généralisée, créant un scénario idéal pour les investisseurs et les acheteurs disposant de capital propre.
Publication vs. Clôture : La réalité du m²
Selon un rapport de La Nación et Zonaprop, le prix de publication moyen en juillet 2026 était de 2 471 US$ par m², avec une augmentation annuelle de 1,3 %.
Cependant, le prix réel de clôture — c'est-à-dire la valeur effectivement convenue lors des transactions — était de 2 112 US$ par m², selon l'Indice M² Real élaboré par REMAX Argentine, l'Université du CEMA et Reporte Inmobiliario. Cela représente une légère baisse de 0,9 % par rapport aux 2 131 US$ de juillet 2025.
Marge de négociation
Pour les acheteurs, la bonne nouvelle est qu'il existe encore une marge de négociation. En juillet 2026, la différence entre le prix de l'offre et la valeur finale convenue était de -4,81 %, une légère amélioration par rapport aux -5,11 % de juin.
Cet écart stable indique que, bien que les vendeurs maintiennent certaines prétentions, le marché valide des valeurs légèrement inférieures, favorisant ceux qui ont la liquidité nécessaire pour conclure des transactions au comptant.
Valeurs par typologie et rendement
Le rapport de LCG, cité par El Cronista, souligne que les studios (monoambientes) sont les unités les plus rentables à louer, avec un rendement annuel de 5 %, tandis que les 2 et 3 pièces oscillent entre 4,1 % et 4,5 %.
| Typologie | Prix de clôture réel (m²) | Prix de publication (Total approx.) |
|---|---|---|
| 1 Pièce - 40 m² | 2 302 US$ | 108 377 US$ |
| 2 Pièces - 50 m² | 2 126 US$ | 131 034 US$ |
| 3 Pièces - 70 m² | 2 054 US$ | 179 809 US$ |
Quartiers (Barrios) en hausse
- Saavedra +8,53 % (2 894 US$/m²)
- Parque Avellaneda +7,61 % (1 683 US$/m²)
- Agronomía +6,47 % (2 242 US$/m²)
- Villa Real +6,44 % (2 003 US$/m²)
Quartiers (Barrios) en baisse
- Constitución -6,61 % (1 832 US$/m²)
- San Nicolás -5,34 % (1 791 US$/m²)
- Villa Gral. Mitre -2,68 % (1 956 US$/m²)
- Lugano -1,65 % (1 053 US$/m²)
Le coût de la construction et l'effet de valeur refuge
Les coûts de construction en dollars ont accumulé une hausse de 131 % depuis les élections d'octobre 2023, selon Ámbito. Cela a créé un écart où les unités neuves sont jusqu'à 30 % plus chères que les anciennes.
S'y ajoute l'effet de valeur refuge : face au manque de crédit hypothécaire — qui ne représente aujourd'hui que 13 % des actes notariés — l'immobilier fonctionne comme une réserve de valeur. De nombreuses unités neuves sont achetées pour être thésaurisées, et non pour être habitées.
Perspectives positives pour le secteur
Bien que les prix actuels restent 11,7 % en dessous du sommet historique de mars 2019 (2 800 US$/m²), les spécialistes s'accordent à dire que la reprise des opérations est un indicateur sain. Le marché est segmenté et ordonné, offrant des opportunités claires pour l'investissement dans des zones à fort potentiel urbain, en particulier dans le corridor nord et les secteurs du sud de la ville.